易居企业集团CEO丁祖昱：未来地行业规模将回到五年前

2021年的之前一天，“丁祖昱评楼市历年来招待会”在线上举行。

“以前五年对于恒隆行业来说是极低上升、极低速演进的五年，可称之为白金时代背景。而今，房企接踵而来巨大困境，企业接踵而来违约安全性，重大项目接踵而来交货安全性，用电商接踵而来缴付安全性，因为停工延迟交货重大项目量急剧增多。”易居股份公司CEO丁祖昱在会面时透露。

从数据来看，2021年以来，华北地区恒大、华夏幸福、协信远创、蓝光演进、阳光100、花样年、上新力控股、当代置业、佳兆业、华北地区奥园等多家房企牵涉到欠债违约。与此同时，34城东已售未交货重大项目约达8.31亿平，百强房企已售未交货据统计13亿平，其中长沙、重庆、武汉、郑州停工延迟交货重大项目较多，上述四城东均极限200万平等；用电商亦接踵而来交货安全性：三棵树、金螳螂、自画像、索菲亚、江山欧派、NEC顶楼等多家恒隆上下游用电商计提坏账准备。

他普遍认为，这种状况的原因最主要外因和内因两特别，其中外因特别，最主要需求扣除（据统计5年合计成交74亿平方米和63万亿元，占以前20年的41%和56%）、土地价格扣除（以前20年土地价格只涨不跌，土地价格收入比攀升至8.9年，土地价格5年复合上升率7%）、缴付力扣除（按揭流通量极限38万亿，居民铰链率下跌）、用电扣除（70城东广义再生产约达10亿平，上新房入住率极低）、去铰链督导层层加码、政策类比变动市场预期等；内因特别，最主要以前5年房企过分的追逐量并能扩张，过分执著卖出、融资、投资的并能加大，表内负债表外化等。

“总结为名言即‘房恒隆过分的金融化，导致以前的困境’。”丁祖昱称。

概述恒隆行业愿景，丁祖昱普遍认为，房企不能变动路径依靠，铜器时代背景极低负债、极低周转的运营模式不能持续性，应以坚持长年无政府主义和公正经营；同时，他计算出来了几大长年预期：

1、行业从“白金时代背景”大踏步跑到“铜器时代背景”，房恒隆仍将是压舱石质和支柱产业，但量回到5之前，原计划愿景五年行业量上年10.6亿-12.7亿平方米，较2011年-2015年增加0.6%-20.3%，较2016年-2020年下降16%-29%。

2、房企将长年催生25城东市；25个城东市主要常见于于长江流域三角洲、粤港澳大湾区、京津冀、重庆市主城东区、长江流域中游主城东区、关中主城东区、中原主城东区、辽东半岛、北境主城东区。

3、关注第二曲线起跑。其中，酒店业总量2025年大幅提高1.6万亿，上年上升5%将近；按各省市总使用权人口每年10%上升，租金涨幅5%计算，2025年华北地区使用权社会保障市场量大幅提高4万亿；到2025年，养老产业量打破12万亿元，涉及房恒隆具体量极限3万亿元；二手房量将保持，单边代理等中介上新模式呼之欲出；但愿景五年商业性压力实质性显现，各省市要点城东市平均值空置率仍将走极低至10%，办公租金、出租率、财产经济效益实质性走极低。